Übertreibungen nur in Top-Lagen
Aktuell gebe es nur lokal begrenzte Übertreibungen. "Die Entwicklung der Kaufpreise ist immer noch durch die Entwicklung der Mieten gedeckt. Die steigenden Preise spiegeln also die steigende Nachfrage bei den Wohnungsnutzern – nur in wenigen Teilmärkten scheinen spekulative Motive zu überwiegen." Dies beschränke sich bisher auf wenige Marktsegmente wie Toplagen in München, Stuttgart oder Berlin.
"Die steigende Nachfrage ist getrieben durch höhere Einkommen und die geringere Arbeitslosigkeit. Hinzu kommt eine starke Zuwanderung von netto 280.000 Personen im Jahr 2011, das sind rund 140.000 Haushalte. Dadurch ist fast der gesamte Wohnungsneubau durch die Zuwanderung geschluckt worden. Zudem stagnierten die deutschen Immobilienpreise jahrelang, es wurde zu wenig gebaut. Dies sind Gründe für die aktuellen Preissteigerungen."
Mehr Baugenehmigungen für Wohnungen
Niedrige Zinsen, ein stabiler Arbeitsmarkt, steigende Reallöhne sowie eine hohe Anlegerpräferenz für Sachwerte würden den Neubau von Wohnungen fördern, berichtet Jörg Zeuner, Chefvolkswirt der KfW Bankengruppe. Die Zahl der Baugenehmigungen sei gegenüber dem Vorjahr um sieben Prozent gewachsen. Anzeichen für eine spekulative Blase im bundesdeutschenImmobilienmarkt gebe es aber nicht.
"Am deutschen Immobilienmarkt gibt es aktuell keine Preisblase, auch für die Zukunft ist die Gefahr eine Blasenbildung gering", urteilen auch die Analysten der Deutschen Bank. Die Immobilienkäufe seien nicht kreditfinanziert, sondern eher das Ergebnis von Vermögensumschichtungen, weil Sparguthaben und Anleihen für die Deutschen unattraktiv geworden sind.
Ausländische Investoren schätzen Deutschland
Hinzu kommt das stetig steigende Interesse an sicheren Sachwerten in der Folge der EU-Staatsschuldenkrise. Ausländische Investoren werten den deutschen Immobilienmarkt zudem als stabil und im internationalen Vergleich immer noch günstig.
Denn der deutsche Immobilienmarkt sei zu 20 Prozent unterbewertet, zitieren, die Analysten von DB Research eine OECD-Studie. Eine Überbewertung würde vorliegen, wenn der Erschwinglichkeitsindex über seinen langjährigen Durchschnitt steige. Der Index erfasst das Verhältnis von Immobilienpreisen zum verfügbaren Einkommen.
Immobilienpreise und Einkommen im Gleichschritt
"Um bis 2020 den langfristigen Durchschnittswert der Erschwinglichkeit zu erreichen, müssten die Preise jährlich drei Prozentpunkte stärker steigen als das verfügbare Einkommen", erläutert Deutsche-Bank-Analyst Jochen Möbert. 2010 und 2011 seien Immobilienpreise und Einkommen aber in fast gleichem Tempo gewachsen.
Weil man in Deutschland über Jahrzehnte nur stabile und sinkende Immobilienpreise kannte, werden die aktuellen Verteuerungen von privaten Investoren subjektiv überbewertet. Eine Investition in Wertpapiere oder in Sachwerte wie Gold oder Autos ist viel leichter zu bewerkstelligen.
Der Kauf der Wunschimmobilie ist viel aufwendiger und langwierig. Und dann hat die Preisbildung ihre eigenen Gesetze. Die bevorzugte Lage in engen lokalen Märkten kann da sehr schnell zu Preissprüngen führen.