Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den besteuerbaren Einkünften. Mehrheitlich fließen sie aus Immobilienbesitz. Es lassen sich jedoch auch andere Sachen - wie etwa Maschinen - und Rechte - beispielsweise zur Nutzung von Patenten - vermieten oder verpachten. Wo Einnahmen fließen, lassen sich entsprechende Ausgaben für ein Mietobjekt gegenrechnen. Dazu zählen unter anderem Kosten für dessen Anschaffung, die Instandhaltung und Instandsetzung, laufende Kosten wie etwa die Grundsteuer aber auch solche für den Steuerberater zur Ermittlung der Einkünfte - kurz all das, was zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dient.
Umfassende Nutzung der Wohnung stand Frau lebenslänglich zu
Die Anerkennung dieser Werbungskosten ist jedoch abhängig davon, ob der Steuerzahler das Miet- und Pachtverhältnis dauerhaft beabsichtigt. Dazu muss eine Vermietung oder Verpachtung aber überhaupt möglich sein. Vorsicht ist in diesem Punkt bei fremden Nutzungsrechten wie Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten angebracht.
Ein Mann, der eine Eigentumswohnung durch Erbschaftskauf erworben hatte, sah sich dahingehend mit einem lebenslangen Nießbrauchsrecht einer älteren darin lebenden Frau konfrontiert. Unter Nießbrauch versteht das Gesetz dabei das umfassendste der drei genannten Rechte zur Nutzung einer Sache - wie hier der Eigentumswohnung - oder eines Rechtes. Das heißt insbesondere: Eine Vermietung am Willen der Frau vorbei ist nicht möglich. Anders als bei einem Wohnrecht, das ihr nur das Recht in der Wohnung zu leben gibt, könnte sie sogar selbst die Wohnung vermieten und so die sogenannten Früchte in Form des Mietzinses aus ihr ziehen. Vererbbar und veräußerbar ist der Nießbrauch jedoch nicht. Das heißt wiederum auch: Mit dem Tod der Frau wäre die Wohnung von ihrem Eigentümer uneingeschränkt nutzbar.
Kein Schluss vom fortgeschrittenen Alter Berechtigter auf baldige Aufhebung
Trotz der somit weitgehend ausgeschlossenen Weitervermietung wollte der spätere Kläger dennoch Aufwendungen für die Wohnung geltend machen. Er hatte sie als vorweggenommene Werbungskosten in den Einkommensteuererklärungen für 2005 und 2006 angegeben. Er begründete das mit der beabsichtigten Vermietung nach Ende des Nießbrauchs. Da dessen Eintritt aber ungewiss sei, lehnte das Finanzamt das ab. So sah dies auch das Finanzgericht (FG) Hamburg. Mit Bezug auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) ist eine Anerkennung der Aufwendungen allenfalls möglich, wenn der Nießbrauch zeitnah aufgehoben wird. Das aus dem fortgeschrittenen Alter der berechtigten Person zu schließen, wird jedoch zu Recht abgelehnt.
(FG Hamburg, Urteil v. 08.06.12, Az.: 5 K 274/09)