Bisher konnten Vermieter Kosten für leer stehende Wohnungen mindernd bei der Steuer anrechnen. Mit einem Grundsatzurteil erschweren die obersten Finanz-Richter diesen Kniff nun deutlich.
Mehrere Jahre standen die zwei Wohnungen des Hausbesitzers leer. Eine Dachgeschosswohnung, eine Wohnung im ersten Obergeschoss. Doch weil auch leerstehende Wohnungen Geld kosten, setzte er die Ausgaben für Instandhaltung und Renovierung Jahr für Jahr in seiner Einkommensteuererklärung an.
Begründung: Um die Wohnungen für Mieter attraktiv zu halten, müssen sie einen gewissen Standard haben. Das in die Wohnung gesteckte Geld diene also dem Erwerb von Einnahmen – und sei damit alsWerbungskosten steuerlich abziehbar. Sowohl das Finanzamt als auch untere Finanzgerichte sprachen sich aber gegen seine Auslegung des Steuerrechts aus.
Ein paar Annoncen reichen nicht
Ihr Vorwurf: Der Vermieter habe keine ernsthafte Absicht verfolgt, die Wohnungen überhaupt an einen Mieter zu bringen. In den ersten Jahren hatte er immerhin vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung geschaltet, in denen er die Wohnung anbot. Jedoch hätten sich darauf keine "geeignet erscheinenden Mieter" gemeldet, zitieren die Richter den Kläger. Auch gelegentliche Aushänge in der Nachbarschaft waren ohne Erfolg.
Der Vermieter zog durch die Instanzen bis vor den Bundesfinanzhof (BFH). Der jedoch unterstützte jetzt nicht nur die Entscheidungen der zuvor eingeschalteten Richter und sprach dem Kläger seine Absicht ab, die Wohnungen überhaupt vermieten zu wollen.
In ihrer Leitentscheidung haben die obersten Finanz-Richter darüber hinaus auch noch die Anforderungen präzisiert, unter denen Aufwendungen für langjährige leer stehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind.
Vor allem bei Häusern mit großem Leerstand dürften diese neuen Regeln Vermietern graue Haare wachsen lassen. Denn die Richter fordern jetzt mehr Flexibilität von Vermietern: Sowohl bei der Auswahl ihrer Mieter, als auch bei der Höhe der Miete. Zunächst betrifft das Urteil alle Immobilienbesitzer, die keine "ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfalten", wie das Gericht in dem am Dienstag veröffentlichten Grundsatzurteil (Az: IX R 14/12) entschied.
Langjähriger Leerstand beschäftigt das Gericht
Die Gründe der Leitentscheidung die die Richter bereits im Dezember formulierten, geben aber Hinweise, wie andere Leerstandssituationen zu beurteilen sind. Explizit bezieht sich das Gericht auf das strukturelle Überangebot von Immobilien in einzelnen Gebieten. Der langjährige Leerstand von Wohnungen sei ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe anderer Verfahren anhängig seien.
In all diesen Verfahren geht es im Kern darum, ob der Vermieter sich genug bemüht, seine Wohnung an den Mann zu bringen. Reicht es aus dass der Vermieter Annoncen schaltet? Muss es darauf auch Reaktionen geben? Wie sieht es bei "punktuellen Vermietungsbestrebungen bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht" aus?
Vier Annoncen pro Jahr reichen zumindest nicht, das hat jetzt der BFH entschieden. Die Richter gehen mit Vermietern hart um: Der Kläger etwa hätte sein Verhalten dem erfolglosen Angebot "anpassen" müssen. Er hätte nicht nur andere Wege der Vermarktung suchen müssen, sondern auch "Zugeständnisse etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn akzeptablen Personen machen" müssen.
Weil er das nicht getan habe, durften die Finanzbehörden davon ausgehen, dass der Kläger seinen Entschluss, Einkünfte zu erzielen, aufgegeben habe.
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article113397189/Abzocke-durch-Wohnungsspekulanten-erschwert.html