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Donnerstag, 1. November 2012

Aki Voeegele

Problem Immobilien auch in Deutschland

Bislang hielt sich die Zahl problem¬behafteter Gewerbeimmobilien in Deutschland in Grenzen. Folglich schien auch der Bedarf an hierauf spezialisierten Asset Managern über-schaubar. Dies könnte sich nun ändern, wie eine Studie der Ernst & Young Real Estate GmbH zeigt. „Es entwickelt sich auch in Deutschland ein immer stärkeres Bewusstsein für Immobilien in Krisensituationen“, sagt Dietmar Fischer, Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH und Autor der Studie, für die mehr als 50 Immobilien¬bestandshalter und Asset Manager befragt wurden. Rund 80 Prozent der Befragten gehen hier¬zulande von einer zunehmenden Nachfrage nach Asset-Manage¬ment-Leistungen aus, die auf Problemimmobilien und die dahinter¬liegenden Kredite zugeschnitten sind. 

„Die Asset Manager scheinen diese Entwicklung etwas früher erwartet zu haben als die Eigentümer“, interpretiert Fischer die Ergebnisse der Studie. Denn während rund drei Viertel der befragten Bestandshalter noch keine Speziali¬sierung auf Problemimmobilien inklusive möglicher Problem¬kredite aufweisen, zeigt sich bei den befragten Asset Managern ein umgekehr¬tes Bild. Mehr als die Hälfte der Unternehmen beschäftigt bereits einzelne Mitarbeiter, die entsprechend spezialisiert sind. Immer¬hin 15 Prozent der befragten Asset-Management-Unternehmen legen sogar schon jetzt ihren Fokus auf das Segment „Distressed Real Estate“, also auf jene Immobilien mit Handlungsbedarf auf Objekt- und/oder Finan¬zierungsebene.

„Insgesamt schätzen die Asset Manager den zukünftigen Bedarf augen¬scheinlich weitgehend marktgerecht ein“, so Fischer. Teilweise gehen die Vorstellungen jedoch auch auseinander. „Das Objektmanage¬ment beispielsweise scheint für Eigentümer wichtiger zu sein als dies die Asset Manager vermuten“, meint Fischer. Denn rund 60 Prozent der befragten Bestandshalter erbringen diese Leistung bereits nicht mehr intern und von den Bestandshaltern, die das Objektmana¬ge¬ment noch in Eigenleistung erbringen, könnten sich weitere 15 Prozent eine Auslage¬rung vorstellen. Eine deutliche Fokussierung auf diese Leistung wird jedoch lediglich von jedem siebten Anbieter angestrebt. 
Bei der Auswahl der Asset Manager legen die Bestandshalter be¬son¬deren Wert auf die geografische Nähe zu den betreuten Objekten wie auch auf die Qualität der Leistungen. Entsprechendes gilt für die Qualifi¬kation des Personals. Eine gute Leistung werde unter anderem an der Flexibilität des Asset Managers in der täglichen Arbeit festgemacht. Eine ebenfalls große Bedeutung hat das Thema Datenmanagement. Nach¬rangige Bedeutung hingegen rechnen die befragten Asset Manager der sektoralen Allo¬kation zu: „Etwas überrascht hat mich, dass die Asset Manager die Bedeutung einer Spezialisierung auf bestimmte Nutzungs¬arten nicht höchst prioritär erachten. Dabei steht außer Frage, dass beispiels¬weise der Umgang mit einem Shopping Center in Schieflage anders aussehen muss als der mit einer problembehafteten Büroimmo¬bilie“, mahnt Fischer. Bereits die Themen Mietverträge und Nebenkosten seien so unterschiedlich, dass Erfahrungen aus dem einen Bereich nur sehr bedingt auf den anderen übertragen werden könnten. 

So sehr das Distressed-Real-Estate-Segment auch an Bedeutung ge¬winnt und damit den Markt für spezialisierte Asset Manager beflügeln mag – bestimmte Leistungen möchten die Eigentümer weiterhin intern erbracht wissen. So geben sämtliche Eigentümer an, die strategische Planung bislang in Eigenregie zu organisieren und diese Aufgaben auch künftig nicht für eine Auslagerung an Asset Manager vorzusehen. Auch Geschäftsplanung, Budgetierung und Con¬trolling sehen die Eigentümer häufig in ihrer eigenen Verantwortung: Bei 85 Prozent der Befragten sind sie inhouse angesiedelt und sollen dort auch weiterhin verbleiben. „Poten¬ziale für zusätzliche Auslagerungen gibt es hingegen bei der Auswahl und der Steuerung von Dienstleistern, im Reporting sowie im bereits erwähnten Objekt- und Datenmanagement“, kommentiert Fischer die Umfrage. Die Neigung, die gegenwärtigen Auslagerungsmodelle zu verändern, sei jedoch insge¬samt eher gering. „Das könnte unter ande¬rem daran liegen, dass die befragten Bestandshalter mit ihrem derzeiti-gen Asset Manager meist recht zufrieden sind.“ Nur bei der Qualifikation des Personals scheint es noch Potenzial zu geben: Hier zeigten sich lediglich 40 Prozent der Befragten zufrieden. 

Ebenfalls wenig Veränderung scheint es im Begriffsverständnis darüber zu geben, was Asset Management für Immobilien überhaupt ist und was es konkret leisten soll. „Ein Problem, das den Markt seit Jahren be¬gleitet. Immer wieder prallen hier unterschiedliche Sichtweisen aufein¬ander“, meint Fischer. So zeigt auch die Umfrage: Rund 60 Prozent der Eigentümer favorisieren ein Begriffsver¬ständnis, dem eine Portfolio¬perspektive zugrunde liegt. Die Asset Manager jedoch favorisieren mehrheitlich eine Sichtweise, die auf strategische und operative Mana¬gementaspekte fokussiert. Ein möglicher Konsens sei eine von der Gesellschaft für Immobilien¬wirt¬schaftliche Forschung (gif e. V.) erarbei¬tete kapitalanlageorientierte Definition. „Der Befragung zufolge wird sie sowohl von Asset Managern als auch von Bestandshaltern mitgetragen. Des Weiteren trägt auch die von der RICS vorangetriebene Initiative zur Standardisierung der Leistungs¬verzeichnisse zunehmend zu einem gemeinsamen Verständnis bei“, schließt Fischer.

Aki Voeegele

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