Bei der Geldanlage in vermieteten Immobilien gibt es keinen Königsweg
Wer seine Versorgung im Alter nicht ganz dem Zufall
überlassen will, muss sein Geld auch noch in der Rente strategisch
anlegen. Gerade bei der Investition in vermietete Immobilien missachten
aber viele Anleger die Gesetze der Risikostreuung.
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Wer seine Versorgung im Alter nicht gänzlich in die Hände von Fortuna legen will, berücksichtig die Risikostreuung
Die Ratlosigkeit älterer Anleger, was sie
mit ihrem Geld machen sollen, hat viele Facetten. Sie beginnt bei
Senioren, die das Problem mit kühlem Kopf lösen wollen, bei der
Strukturierung des Gesamtvermögens: Wie viel Geld soll in der Kasse
bleiben, wie viel Kapital soll in die klassischen Anlageformen wie
Anleihen, Immobilien und Aktien fließen? Wenn das Problem der Klassen
gelöst worden ist, stellt sich die Frage, in welche Gruppen das Vermögen
investiert werden soll.
Das können bei Anleihen beispielsweise
Staatspapiere oder Unternehmensanleihen sein. Bei den Immobilien gibt es
Einzelanlagen oder Beteiligungen. Und bei den Aktien bieten sich
Branchen oder Märkte an. Schließlich geht es um konkrete Angebote, und
da wird es für viele Menschen heikel. Wo gibt es solide Produkte, wie
hoch sind die Kosten, wie sieht die Verfügbarkeit aus, wie hoch ist die
Sicherheit? Diese Überlegungen werden in folgendem Beispiel deutlich.So viele Möglichkeiten
Ein geschiedener Anleger ist 65 Jahre alt und besitzt ein Vermögen von 1,5 Millionen Euro. Das mag manchen Menschen hoch erscheinen, doch es zeigt sich, dass ältere Menschen oft auf hohem Niveau jammern. Wer aber Renten von 3.000 Euro pro Monat bezieht, verfügt über ein Vermögen von rund 500.000 Euro, wenn die Renten abgezinst werden.
Der Vertreter der Versicherung ruft den Anleger an, weil er ihm eine Rentenversicherung verkaufen will. Die Hausbank bietet einen Immobilienfonds an. Und ein Vermögensverwalter versucht sein Glück mit dem Angebot individueller Betreuung, hinter der sich die Mischung aus Anleihen und Aktien verbirgt. Was kommt für den Anleger in dieser Situation in Frage?
Den Lebensabend nicht versauern
Die Frage ist in dieser Form nur schwer zu beantworten. Der Anleger sieht nur das Geld, das die Versicherung überwiesen hat, und will wissen, was damit passieren soll. Sinnvoll wäre es, über andere Dinge nachzudenken: Erstens gibt es keine Sicherheit, zweitens sind Prognosen über Geldanlagen fragwürdig, drittens kann das Vermögen nur breit gestreut werden, und viertens sollten die Kosten im Auge behalten werden.
Genauso sollte sich der Anleger bewusst machen, dass er 65 Jahre alt ist und das Leben auch bald zu Ende sein könnte. Folglich sollte er die Tage genießen und sich nicht über Banken, Staat und Versicherungen ärgern. Es wird ohnehin anders kommen als geplant.
Nicht überhastet anlegen
Wenn das Vermögen zu 10 Prozent in Bargeld, 40 Prozent in Anleihen, 40 Prozent in Immobilien und 10 Prozent in Aktien angelegt werden soll, hat der Anleger mehr zu tun, als nur das Geld der Versicherung anzulegen. Er muss Bargeld als auch die Aktien um jeweils 100.000 Euro abschmelzen und in Immobilien stecken.
Das wird die Bank erfreuen, weil ihre Chancen auf den Verkauf des geschlossenen Immobilienfonds und die Provision von 10 Prozent steigen. Daher sollte sich der Anleger den Vorschlag in Ruhe betrachten und nicht überhastet den Vertrag abschließen.
Bei der Anlage von Geld in Immobilien - im Fall geht es um 200.000 Euro - haben Privatleute in der Regel drei Möglichkeiten: Sie können eine Wohnung kaufen, sie können in geschlossene Immobilienfonds einsteigen, und sie können Anteile an offenen Immobilienfonds erwerben.
Bei Vermögensplänen nicht abschrecken lassen
Die Bewertung der einzelnen Möglichkeiten wird in vielen Fällen emotional geführt. Wohnungen gelten als fragwürdig, Beteiligungen als teuer und Fonds als heikel. Die negativen Aussagen bringen manche Anleger so in Verlegenheit, dass sie ihren Vermögensplan über den Haufen werfen.
Wenn 40 Prozent des Vermögens in Immobilien angelegt werden sollen, sind 600.000 Euro fällig, und wenn das Eigenheim mit 400.000 Euro angesetzt wird, sind noch 200.000 Euro in vermietete Immobilien zu stecken. Da ist jede Diskussion über Alternativen überflüssig.
Sinnvoll kann die Aufstellung von Zahlungsplänen sein, um ein Gefühl für die Erträge und die Renditen der Immobilien zu bekommen. Die Übersichten sind aber Prognosen mit begrenztem Wert, weil kein Mensch in die Zukunft sehen kann.
Kauf einer Wohnung
Im oberen Drittel der Tabelle wird der Kauf einer Wohnung dargestellt. Das Grundstück hat einen Wert von 50.000 Euro, auf das Gebäude entfallen 150.000 Euro. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer und die Notariatsgebühren von 10.000 Euro. Der Wert des Grundstückes soll jedes Jahr um 2 Prozent steigen, das Gebäude soll den Wert behalten, und die Nebenkosten sind verlorene Spesen. Für die 210.000 Euro sollte der Anleger jährliche Mieten von mindestens 10.000 Euro erzielen. Sonst lohnt sich die Geschichte nicht.
Von den Mieten werden mindestens 10 Prozent für die Instandhaltung und Verwaltung abgehen, so dass am Anfang rund 9.000 Euro übrigbleiben. Unter Berücksichtigung der Abschreibung fallen Steuern von 2.000 bis 3.000 Euro an, so dass unter dem Strich jährliche Beträge von 7.000 bis 9.000 Euro übrig bleiben.
In 15 Jahren wird mit einem Verkaufswert von 217.000 Euro gerechnet. Das würde für den Anleger zu einer jährlichen Rendite von 4 Prozent nach Kosten und Steuern führen.
Geschlossener Immobilienfonds
Etwas anders sieht die Kalkulation bei einem geschlossenen Immobilienfonds aus, der in den vergangenen Monaten verkauft worden ist. Hier mussten die Anleger ebenfalls 210.000 Euro auf den Tisch legen. Davon sind 200.000 Euro für die Immobilie vorgesehen, und die 10.000 Euro sind die Provision der Verkäufer.
Laut dem Prospekt wird der Anleger jährliche Ausschüttungen erhalten, die bei 5,75 Prozent der Beteiligung beginnen und im Laufe der Zeit auf 6,25 Prozent steigen. In 15 Jahren soll das Objekt verkauft werden, und der Investor kann mit einem Erlös von 217.000 Euro rechnen.
Nach dem Abzug der Einkommensteuer bleiben dem Zeichner jährliche Erträge von 10.000 Euro, die eine Verzinsung von 4,9 Prozent pro Jahr bedeuten.
Offene Immobilienfonds
Ähnlich sieht das Geschäft aus, wenn das Kapital in offene Immobilienfonds fließt. Zunächst sind 210.000 Euro zu bezahlen. Etwa 200.000 Euro gehen in den Anlagetopf, und 10.000 Euro bekommt der Verkäufer. Dafür gibt es bei guten Gesellschaften jährlich 5 Prozent oder 10.000 Euro. Sie sind zu 50 bis 60 Prozent steuerpflichtig und gelten als Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Folglich unterliegen die Beträge der Abgeltungsteuer. Das heißt in Zahlen, dass dem Anleger jährliche Erträge zufließen, die zwischen 8.000 bis 11.0000 Euro liegen. Durch die Steigerung der Mieten kann in 15 Jahren mit einem Anteilswert von ungefähr 216.000 Euro gerechnet werden. In diesem Fall würde sich die Anlage mit 4,7 Prozent pro Jahr rentieren.
Von Risikostreuung kann keine Rede sein
Renditen von 4 bis 5 Prozent pro Jahr sind bei guten Immobilien durchaus Realität. Nur stellt sich die Frage, welche Form sinnvoll ist. Bei Immobilien hängt der Erfolg von der Lage und vom Mietvertrag ab. Das ist eine Binsenweisheit.
Worauf die Anleger in der Praxis aber weniger schauen, ist die Streuung der Risiken. Hinter der Wohnung und der Beteiligung steckt jeweils eine Liegenschaft. Das heißt in Zahlen, dass der Anleger insgesamt 600.000 Euro in zwei Immobilien steckt, wenn er diese Wege wählt: 400.000 Euro sind in dem Eigenheim gebunden und 200.000 Euro in der Wohnung oder dem Bürogebäude.
Das muss kein Problem sein, doch von Streuung kann beim besten Willen keine Rede sein. Bei Anleihen oder Aktien haben nur wenige Anleger den Mut, insgesamt 600.000 Euro in zwei Titel anzulegen, doch bei Immobilien ist das an der Tagesordnung.
Risikostreuung spricht für offene Immobilienfonds
Vor diesem Hintergrund sollte sich der Anleger mit offenen Immobilienfonds beschäftigen. Hier ist nicht alles Gold, was in den Prospekten glänzt, aber die 200.000 Euro werden in 50 bis 100 Objekte investiert, so dass die Risiken sinken.
Daher können Anleger über offene Immobilienfonds schimpfen und die befristete Schließung einzelner Immobilienfonds beklagen, wie sie wollen. Erstens ist es zu keinen Ausfällen gekommen, und zweitens ist der Verkauf von Wohnungen und Beteiligungen nicht leichter. Folglich sind die offenen Immobilienfonds vor allem unter dem Aspekt der Risikostreuung eine Überlegung wert.
http://www.faz.net/aktuell/finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-bei-der-geldanlage-in-vermieteten-immobilien-gibt-es-keinen-koenigsweg-1971955.html