Liegenschaften zählen zum Vermögen. Der Eigenmietwert und die Einnahmen aus der Liegenschaft sind steuerpflichtig. Dank zahlreicher Abzüge können Hausbesitzer die Steuern jedoch entscheidend senken.
Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten sowie Verwaltungskosten auf Liegenschaften kann der Hausbesitzer vom Eigenmietwert vollumfänglich abziehen. Hausbesitzer können dabei in allen Kantonen zwischen einem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Unterhaltskosten wählen. Eine wichtige Entscheidung, bei der es um viel Geld gehen kann. Ob sich eher der Pauschalabzug oder der Abzug der Effektivkosten lohnt, lässt sich einfach ermitteln. Als Faustregel gilt, dass sich bei neueren Liegenschaften der Pauschalabzug auszahlt. Bei älteren Häusern lohnt sich der Abzug der effektiven Reparatur- und Unterhaltskosten, da diese schnell einmal höher ausfallen. Bund und Kantone unterscheiden zwei Kategorien von Pauschalabzügen: Bei Liegenschaften, die jünger als zehn Jahre alt sind, darf der Eigentümer jährlich 10 Prozent der Mietzinseinnahmen beziehungsweise des Eigenmietwerts abziehen. Bei über 10-jährigen Liegenschaften sind es 20 Prozent pro Jahr.
Werterhaltung versus Wertvermehrung
Umbauten und Renovationen gilt es geschickt zu planen. Die Steuerbehörden unterscheiden zwei Arten von Unterhaltsarbeiten: Massnahmen zur Werterhaltung und Massnahmen zur Wertvermehrung. Eine neue Garage, ein Cheminée, ein Wintergarten oder der Ausbau des Dachstocks gilt als wertvermehrend oder als Neuanschaffung. Die Kosten dafür sind nicht abzugsberechtigt, denn sie werden als Luxus angesehen. Das ist nicht der Fall bei Reparaturarbeiten, bei einer neuen Heizung oder einer Fassadenrenovation – diese Massnahmen dienen dem Werterhalt und dürfen folglich von den Steuern abgezogen werden. Eine Ausnahme bilden auch Investitionen mit Energiespareffekt. Die meisten Steuerämter haben im Internet Listen veröffentlicht, aus denen ersichtlich wird, welche Abzüge geltend gemacht werden können. Wichtig ist, dass sämtliche Rechnungen und Belege sorgfältig gesammelt werden.
Baukredite sind nicht abzugsberechtigt
Die Schuldzinsen des Hypothekarkredites können vollumfänglich vom Bruttoeinkommen abgezogen werden – allerdings nur bis zur Höhe der Vermögenserträge plus maximal 50'000 Franken. Anders sieht es bei Baukrediten aus. Deren Zinsen gelten beim Bund und bei den meisten Kantonen als Anlagekosten und sind deshalb nicht abzugsberechtigt. Bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft kann man diese Zinsen dann jedoch anrechnen, sodass die zu bezahlende Grundstückgewinnsteuer deutlich tiefer ausfällt.